Hướng dẫn thủ tục mua bán đất thổ cư

Đất thổ cư là gì? Điều kiện để mua bán đất thổ cư ra sao? Hồ sơ, thủ tục mua bán đất thổ cư như thế nào?

Trong bài viết này Luật Quang Huy sẽ giúp các bạn nắm được đầy đủ thông tin khi thủ tục mua đất thổ cư theo quy định hiện hành để bạn tham khảo

1. Đất thổ cư là đất gì?

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Các loại đất thổ cư này có thể xây dựng nhà ở, các công trình gắn liền phục vụ cho đời sống. Đồng thời, nó bao gồm loại đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất được xây dựng theo quy định của pháp luật.

Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).

Đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

2. Điều kiện mua bán đất thổ cư

Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng (mua bán) đất thổ cư bạn cần lưu ý những điều kiện sau:

• Mảnh đất bạn mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Người thực hiện giao dịch với bạn phải là người có tên trong sổ đỏ hoặc là người được ủy quyền thực hiện giao dịch. Nếu được ủy quyền thì bạn cần kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng ủy quyền đó.
• Đảm bảo rằng mảnh đất bạn định mua hiện tại không xảy ra tranh chấp về đất đai với những người sử dụng đất liền kề hoặc những tranh chấp khác (bạn có thể tra cứu trên internet, văn phòng công chứng hoặc hỏi thăm tại phòng địa chính, người sinh sống tại khu vực).
• Tại thời điểm chuyển nhượng, mảnh đất không bị cơ quan có thẩm quyền dùng để kê biên nhằm mục đích để đảm bảo cho việc thi hành án.
• Mảnh đất còn thời hạn theo quy định của pháp luật.
• Nếu chung lô đất thì cần tách lô trước khi tiến hành chuyển nhượng.

3. Hồ sơ mua bán đất thổ cư

3.1. Hồ sơ khai thuế, lệ phí trước bạ

Khi thực hiện việc khai thuế, lệ phí trước bạ thì bạn cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
• Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

3.2. Hồ sơ công chứng

Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ theo như dưới đây:

Bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
• Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).

Bên mua cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

3.3. Hồ sơ sang tên sổ đỏ

Để làm thủ tục sang tên sổ đỏ bạn cần chuẩn bị những giấy tờ trong bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

4. Thủ tục mua bán đất thổ cư

4.1. Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Hai bên mua và bán cần chuẩn bị các những giấy tờ như đã nêu trên để làm hồ sơ chuyển nhượng.

Hợp đồng chuyển nhượng cần phải được công chứng và chứng thực thì mới có được công nhận và có giá trị pháp lý. Vì vậy, hai bên cần đến văn phòng quản lý đất đai, UBND xã/phường, thị trấn hoặc văn phòng công chứng để tiến hành làm thủ tục. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng thì sẽ không được pháp luật công nhận và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4.2. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khi mua bán đất thổ cư, bạn cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính để hoàn tất thủ tục. Các nghĩa vụ tài chính cần thực hiện bao gồm lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (nếu có). Ngoài ra còn một số loại phí khác như phí cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc…

Thời hạn kê khai:

• Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
• Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất
• Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất

4.3. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ của các bên tham gia thực hiện giao dịch thì văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra và thẩm định các giấy tờ để đảm bảo những giấy tờ hai bên cung cấp đều hợp lệ và có giá trị pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Yêu cầu bổ sung giấy tờ nếu cần thiết để giao dịch diễn ra thuận lợi hơn.

4.4. Trả kết quả

Sau khi tiếp nhận và xử lý hồ sơ, văn phòng đất đai sẽ chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho bạn hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bạn sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới trong trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.

5. Thủ tục sang tên đất thổ cư mất bao lâu?

Thời gian để bạn hoàn tất thủ tục sang tên đất thổ cư được quy định như sau:

• Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

6. Chi phí thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất thổ cư

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn sẽ cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính gồm các loại thuế phí, lệ phí. Thông thường sẽ được tính như sau:

Người mua sẽ nộp lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x khung giá đất

(Khung giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có đất tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.)

Người bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân theo cách tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng)

Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi năm 2012 thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên trên thực tế, hai bên có thể tự thỏa thuận bên nào có nghĩa vụ nộp thuế.

Ngoài ra còn một số loại phí khác như phí thẩm định, phí công chứng, phí cấp giấy chứng nhận, phí đo đạc…

7. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Luật Công chứng 2014
• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai

Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về việc mua đất thổ cư.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.